5月23日，国际评级机构标普发布了房地产月报，其中提到对于房地产的市场信心仍有待观察。 在报告中，标普称4月份的销售、价格、融资指标显示行业进入复苏调整期，4月全国商品房销售复苏动能转弱，单月销售额环比明显回落，但低基数下累计同比正增长扩大。销售均价上涨推动销售额回升的逻辑愈发清晰，高能级城市是本轮复苏的主力支撑。4月单月商品房销售面积7690万平方米，销售额9205亿元，环比分别下降48%和39%。 标普认为，1-4月行业的销售数据表现好于年初的预期，但暂时仍维持对2023年房地产行业弱势复苏的总体判断，因为标普认为复苏的基础仍不牢固。 主要理由有三个：第一，认为“房住不炒”、“支持刚性和改善性住房需求”的宏观政策基调没有改变，政策的重心仍聚焦于“保交楼”，不搞大规模的刺激。第二，一季度的销售回暖一定程度上反映了过去一段时间积压需求的释放，而4月销售转弱说明行业内生需求仍然疲软。1-4月销售数据主要由价格上涨支撑，但从70城价格指数来看，只有部分一二线核心城市的价格同比上涨，大部分城市的价格仍处于修复阶段。另一方面，销售面积在去年4月历史性低基数的基础上并没有明显改善，这些反映出整体市场信心仍有待恢复。第三，当前行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善，这些底层因素需要更长时间恢复。 土地市场方面，土地市场成交总价维持低位，重点城市集中土拍带动市场热度点状回升。4月单月，100个大中城市成交土地总价同比收缩24%，1-4月累计同比下降15%。4月上海、广州、杭州、成都、合肥等热点城市进行了集中土拍，热点城市土拍热度高涨，房企竞价激烈。 在热点城市的带动下，4月全国成交土地溢价率为5.9%，较2022年保持小幅改善趋势，流拍率维持在很低水平。房企拿地整体偏谨慎，主力仍是央国企。根据克而瑞研究，截至4月末，百强房企的货值、总价和建面总量分别同比下滑14%、1%和18%。标普称，在货值下跌与销售恢复正增长形成反差，说明库存和资金压力之下，房企补货的动力和能力仍然不足。 在报告中，标普表示土地储备的规模和质量，以及再融资能力将成为未来房企信用质量分化的决定性因素。复苏进程中，不同能级城市的分化表现已经愈发明显。对于布局高能级城市且外部再融资相对充裕的房企更有信心，主要包括头部央国企及少数优质民企。这些企业不仅销售表现更好，相对充足的资金来源也能够支撑其在核心城市拿地补货，巩固土储优势。而布局低能级城市的房企在销售“回血”方面将面临更大的挑战，销售回款承压也将制约拿地布局。尽管今年的土地市场整体偏冷，但热点城市的热度丝毫不减，这说明房企更倾向于将有限的资金投放到需求更有保障的核心城市。预计销售乏力又欠缺充足再融资支撑的房企或因资金压力错过在热点城市补库存的机会，未来房企之间土储质量的差距将进一步拉大。 标普认为，政策引导行业转型发展、不搞“大水漫灌”的基调非常明确，房企的外部融资环境难言宽松，国企、民企的融资能力分化依然明显，融资支持不会惠及所有房企。再融资支持不足且销售复苏欠佳的房企仍有可能面临流动性压力。 融资方面，房地产开发资金来源降幅进一步收窄，预收款及个人按揭贷款改善最显著。1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%，较1-3月收窄2.6个百分点。销售回暖是提振开发资金来源的主要因素，1-4月，定金及预收款、个人按揭贷款分别转正增长4%、2.5%。而国内贷款、自筹资金分别下滑10%、19.4%，较1-3月降幅扩大0.4、1.5个百分点。受制于债券融资修复乏力，自筹资金的跌幅进一步扩大，今年以来该分项尚未出现修复迹象。境内债券净融资小幅转负，民企融资仍然偏紧。4月债券发行量较3月回落三成，发行主力仍为国企。 民企方面，美的置业在中债信用增进的担保下发行10亿元中期票据，万科、滨江独立发债，新希望五新实业发行ABN。2022年12月，民营房企曾在中债信用增进的担保下迎来债券发行“小高潮”，但2023年以来债券融资表现回归平淡，这说明现阶段在缺乏外部支持的情况下，大部分民企的独立再融资能力仍未重塑。
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