土地徐凡淋 2023-07-10 09:43:58 来源：中国房地产网
扫描二维码分享6月30日，杭州今年第六批集中供地大战打响。
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上午9点不到，富春94号、运河新城、奥体宅地率先封顶摇号，紧接着城东新城、星桥，依次封顶。最终12宗涉宅地块全部成功出让，当日揽金127.78亿元，成交楼面均价每平方米14093元，平均溢价率6.9%。其中6宗封顶摇号，6宗底价成交。
从拿地企业来看，瓶窑住宅地块，由华元竞得；运河新城商住地块，由大家和运河集团联合竞得；新塘北住宅地块，由金帝和萧山城区建设竞得；银湖大草坪商住地块，由金帝竞得；青山湖两宗低密地块，由荣上、青山湖科技投资集团分食。
至此，2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上今年拍卖的2022年第五批次集中供地，上半年杭州共进行了7次集中供地，累计出让土地91宗，总成交金额1002.9亿元，突破千亿元大关。远超过上海、广州，和全国榜首北京的拍地成绩仅一步之遥。中指院数据显示，北京上半年卖地收金1008.7亿元，上海和广州分别为545.6亿元、535.5亿元。
在91宗地块中，杭州累计出让宅地66宗，总成交金额953.4亿元，平均溢价率8%。因溢价率封顶而触发摇号的地块共有40宗，封顶成交率高达60%。
在摇号地块中，热度最高的为钱江新城二期地块，有70家房企参与摇号。新街北和市北地块紧随其后，报名房企也都在50家以上，包括这3宗地块在内，报名房企超过10家的地块共有31宗。
值得一提的是，稳坐上半年杭州拿地榜首的最大“赢家”是滨江集团，共拿地11宗，耗资154亿元。
在最近的一次股东会上，滨江集团董事长戚金兴在谈到2023年战略规划时提出，滨江的规模要做到全国的1%，行业排名争取在15位以内。拿地只能在现有有业务的区域内拿地，不能增加区域，同时，“地销比”控制在0.5以内，今年权益拿地控制在300亿元以内。
当天，2023年杭州第八批集中供地挂牌，共推出4宗地块，地块出让面积14.88万平方米，起始总价62.495亿元，地块将于8月1日出让。从地块区位来看，4宗地块分别位于滨江区（1宗）、萧山区（2宗）、富阳区（1宗）。此次地块出让方式延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率12%。
争霸奥体地块
“杭州六批次供地民企活跃度高、拿地积极。本土民企在此次供地中竞得10宗地块。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，金帝集团竞得地块数量最多，独立竞得银湖科技城以及联合萧山城区建设竞得新塘地块；本土品牌房企滨江集团摇中城东新城地块、兴耀摇中临平新城地块、大家房产联合运河集团竞得运河新城地块；此外，中腾置业、富阳山水置业、华元等积极补仓，新面孔杭州稳畅房地产、大兆丰实业&浙江国丰也有所斩获。
杭州六批次供地中，热度最高的地块当属奥体博览中心（钱江世纪城）77号地块，有49家竞买人参与摇号，经29轮报价，由杭州金秋置业有限公司、浙江国丰集团有限公司（大兆丰实业与浙江国丰联合体）以27.08亿元竞得，楼面地价33911元/平方米，溢价率11.99%。
其次，运河新城单元76号地块也吸引了42家竞买人摇号，由浙江中腾置业有限公司（中腾置业）以封顶价9.5亿元竞得，楼面地块28962元/平方米，溢价率11.74%。
杭州一家房企的投拓人士对此表示，奥体博览中心（钱江世纪城）77号地块地处钱江世纪城核心位置，紧邻奥体博览城，该项目有35亿元货值，是毫无疑问的“红盘”项目，相比今年此前出让地块位置更为优质，即使封顶预期利润率2%，房企仍会积极拼抢。
运河新城单元76号地块，则是运河新城板块近年来推出的首宗低密地块，容积率1.4，新房限价43960元/平方米，打造洋房和多层叠墅产品，拥有一线大运河景观资源，配套成熟，封顶预期仍有5%以上利润空间。
本批次总价最高地块，城东新城单元JG0905-47（79号）则由滨江集团以封顶价29.03亿元竞得，楼面地价33756元/平方米，溢价率11.95%。
杭州兴耀房地产开发集团有限公司（兴耀）以封顶价7.07亿元竞得临平新城新桥区80号地块，楼面地价14207元/平方米，溢价率11.86%。
杭州富阳山水置业以2.5亿元竞得富阳区富春81号地块，溢价率10.75%，楼面地价10508元/平方米。
新面孔杭州稳畅房地产有限公司（稳畅）以1.5亿元竞得富春94号低密改善地块，溢价率11.07%，楼面地价15539元/平方米。
剩余6宗地块全部底价成交。包括，华元竞得余杭瓶窑镇78号地块，大家联合运河集团竞得运河新城单元82号地块，金帝和萧山城建联合体竞得新塘北单元83号地块，金帝独资竞得富阳银湖85号商住地，临安区2宗低密宅地分别由杭州荣上和浙江鑫科竞得。
上述房企投拓人士表示，滨江集团竞得的城东新城板块上一次供地已是2021年10月，目前板块无库存。该地块不论从区位、商业、教育、地铁配套来看，均符合改善客群预期。
作为此次出现的新面孔杭州稳畅房地产，竞得的富春94号地块属典型的小而美地块，体量小、风险低，具有较高投资回报率，2万平方米的体量，即使封顶，预期销售利润率也在10%以上。
杭州热度不减
随着六批次供地结束，2023年上半年杭州土地拍卖正式收官。
若算上今年拍卖的2022年第五批次集中供地，上半年杭州累计完成7场土地拍卖活动，累计出让土地91宗，总成交金额1002.9亿元，突破千亿元大关，仅次于北京上半年拍地土地出让金1008.7亿元，远超上海（545.6亿元）、广州（535.5亿元），位居全国第二。
在91宗地块中，杭州累计出让66宗住宅用地，总成交金额953.4亿元，平均溢价率8%。因溢价率封顶而触发摇号的地块共有40宗，封顶成交率高达60%。
据不完全统计，上半年拿地房企中前十名的拿地金额占总出让金额超50%，杭州本土房企滨江集团、绿城、坤和包揽前三。其中，稳坐上半年杭州拿地榜首的最大“赢家”滨江集团，今年共拿地11宗，耗资154亿元，占总出让金额的15.5%。
其次是绿城，3宗地块权益金额85.3亿元，占比达8.9%；坤和56.5亿元，排第三位，占比5.9%。目前金额榜前十房企拿地总额513.6亿元，占比达到53.9%，其中，6家是杭州本土房企，拿地金额合计379.6亿元，占比为39.8%。
在杭州楼市表现方面，来自同策研究院的数据显示， 3月份以后下行趋势明显，上半年商品住宅成交580万平方米，目前库存7.5万套，去化周期9.2个月，去化压力较稳定。
相比于一季度新房、土地市场共振上行，二季度新房市场、二手房市场出现明显回落，而杭州土地市场不论整体的溢价率、封顶率，还是具体地块预期销售利润率、摇号中签率均显示热度仍在持续上行。
“虽土地出让金同比去年有所下降，但溢价率明显提升，横向对比其他城市今年的土地拍卖情况，杭州走出了自身的独立行情。”高院生表示。
同策研究院研究总监宋红卫分析，杭州土地拍卖有几个明显特征。第一，缩量推优，“肥瘦相间”，优质地块吸引了开发商参与度。第二，小步快跑，提高单一地块的竞争强度，降低流拍几率。第三，开发商仍以滨江和绿城为主，少量民企和外地房企表现出较高积极性。第四，上半年集中拿地是开发商策略之一，不仅能够当年贡献业绩，还能降低亚运会对于开工和营销的影响。第五，杭州市场房地价差相对较小，外地开发商表现出一定积极性，背后是杭州市场规模和流速的双支撑，也是开发商积极拿地的重要原因。
